Bail dérogatoire : 3 ans maximum, que se passe-t-il après ?

Le bail dérogatoire est limité à 3 ans cumulés. Comment se calcule cette durée, ce qui se passe au terme et dans le mois qui suit, et pourquoi un nouveau bail dérogatoire est exclu après 3 ans.

Un bail dérogatoire dure au maximum 3 ans, en additionnant tous les baux successifs conclus pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (code de commerce, art. L145-5). Au terme, deux issues sont possibles : le locataire quitte les lieux, ou il y reste et, s’il est laissé en possession au-delà d’un mois après l’échéance, un bail commercial soumis au statut naît de plein droit, pour 9 ans. Après 3 ans cumulés, aucun nouveau bail dérogatoire ne peut être signé pour la même activité dans le même local.

Si vous découvrez le sujet, commencez par notre article sur le bail précaire pour un bureau (le même contrat sous son nom courant : usages, pièges, requalification). Celui-ci se concentre sur la mécanique de la durée et sur ce qui se passe au terme.

Comment se calcule la durée maximale de 3 ans du bail dérogatoire ?

La durée maximale de 3 ans est une durée totale, pas une durée par contrat. L’article L145-5 permet de déroger au statut « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » à la condition que « la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Trois règles en découlent.

Le compteur part de l’entrée dans les lieux. C’est la prise de possession qui ouvre la période, d’où l’importance de l’état des lieux d’entrée, lui aussi imposé par l’article L145-5.
Tout s’additionne. Un bail d’un an prolongé par avenant, puis suivi d’un second bail, forme une seule durée cumulée.
Le compteur suit le fonds et le local. L’interdiction vise un nouveau bail dérogatoire « pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

La Cour de cassation applique strictement ce cumul. Le 22 octobre 2020 (3e chambre civile, n° 19-20.443), elle a censuré une cour d’appel qui n’avait pas tenu compte de baux dérogatoires conclus avant le 1er septembre 2014 pour apprécier la validité d’un bail dérogatoire signé en 2015 : les durées antérieures comptaient.

Scénario (mêmes parties, même fonds, mêmes locaux)	Durée cumulée	Résultat
Un bail de 24 mois	2 ans	Conforme
Un bail de 12 mois, puis un avenant de 24 mois	3 ans	Conforme, mais plus aucune prolongation dérogatoire possible
Un bail de 18 mois, puis un second bail de 24 mois	3 ans et 6 mois	Au-delà de 3 ans : le bail relève du statut des baux commerciaux
Un bail de 3 ans, puis un nouveau bail dérogatoire avec renonciation au statut	Plus de 3 ans	Exclu par l’article L145-5 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020)

Que se passe-t-il au terme du bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire prend fin à la date prévue, sans congé à délivrer : il n’est pas soumis au statut, donc pas aux règles de congé du bail commercial. Ce qui compte, c’est ce que font les parties dans les semaines qui suivent.

Situation au terme	Conséquence	Fondement
Le locataire restitue les locaux	Fin du contrat, état des lieux de sortie	Art. L145-5
Le locataire reste, le bailleur demande son départ dans le mois	Pas de bail commercial ; le locataire doit partir	Art. L145-5 ; service-public
Le locataire reste et est laissé en possession au-delà d’un mois	Nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux	Art. L145-5, alinéa 2
Les parties signent expressément un nouveau bail après 3 ans	Bail soumis au statut des baux commerciaux	Art. L145-5, alinéa 3
Les parties signent un nouveau bail dérogatoire alors que le total reste sous 3 ans	Possible	Art. L145-5, alinéa 1

Le délai d’un mois après l’échéance : comment fonctionne-t-il ?

Le délai d’un mois est la fenêtre pendant laquelle le maintien du locataire dans les lieux ne crée pas encore de bail commercial. L’article L145-5 prévoit que si, « à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».

Concrètement, selon la fiche d’entreprendre.service-public.gouv.fr, le bailleur qui souhaite récupérer son local dispose d’un mois à compter de la date de fin pour demander au locataire de partir, par mise en demeure ou par lettre recommandée. Sans réaction de sa part dans ce délai, le bail commercial naît automatiquement. Dans un arrêt du 19 juin 2025 (3e civ., n° 24-22.125), la Cour de cassation a relevé que le bailleur peut éviter la naissance du bail statutaire en manifestant son opposition au maintien du locataire avant le terme du bail dérogatoire.

Pour le locataire, la logique est symétrique : s’il veut partir, il organise la restitution des locaux et l’état des lieux de sortie à la date prévue ; s’il veut rester, il doit savoir qu’un maintien toléré le fait basculer dans un bail de 9 ans, avec les obligations qui l’accompagnent.

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Peut-on signer un nouveau bail dérogatoire après 3 ans ?

Non, pas pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Depuis la loi du 18 juin 2014, l’article L145-5 dispose qu’à l’expiration de la durée de 3 ans, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». La Cour de cassation l’a confirmé dans son arrêt du 22 octobre 2020 ; les commentateurs de cet arrêt soulignent que la renonciation du locataire au statut, autrefois admise après coup, ne permet plus d’ouvrir un nouveau cycle de 3 ans.

La lettre du texte vise le couple « même fonds, mêmes locaux ». Un nouveau bail dérogatoire reste donc envisageable avec un autre locataire, ou pour une autre activité, ou dans un autre local. Ces cas limites (changement d’activité, déménagement dans un autre lot du même immeuble) méritent une analyse au cas par cas, car le juge recherche toujours si le montage ne sert pas à contourner la limite des 3 ans.

Quel bail naît après le bail dérogatoire ?

Le bail qui naît est un bail commercial ordinaire. Sa durée ne peut être inférieure à 9 ans (art. L145-4) et le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, avec un préavis de 6 mois par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Il bénéficie du droit au renouvellement attaché au statut.

Ce basculement peut être invoqué longtemps après. Alors que les actions fondées sur le statut se prescrivent en principe par deux ans (art. L145-60), la Cour de cassation juge que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession à l’issue d’un bail dérogatoire, résultant du seul effet de l’article L145-5, n’est pas soumise à prescription (3e civ., 1er octobre 2014, n° 13-16.806). Elle a refusé en 2025 de transmettre au Conseil constitutionnel une question qui contestait cette solution.

Peut-on quitter un bail dérogatoire avant la fin ?

Seulement si le contrat le prévoit. Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, la résiliation anticipée n’est pas possible sans clause spécifique, et le locataire qui part plus tôt reste redevable des loyers jusqu’au terme. La durée « courte » du bail dérogatoire est donc aussi une durée ferme : un bail de 3 ans sans clause de sortie engage pour 3 ans.

Ne confondez pas ce contrat avec la convention d’occupation précaire de l’article L145-5-1, qui n’a pas de durée maximale mais suppose des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

Et chez Paris Bureaux ?

Paris Bureaux loue ses bureaux du 25 boulevard de Strasbourg (Paris 10e) avec des baux de 3 ans assortis d’une clause de résiliation anticipée. La durée est fixée dès la signature et la sortie anticipée est prévue au contrat. Les formules sont présentées sur la page Nos offres.

Bureau à temps plein : bureau privatif permanent, du lundi au samedi de 6 h à 22 h, 575 € HT par mois (690 € TTC).
Bureau à temps partiel : un créneau de 2 heures par semaine, adresse de siège social et boîte aux lettres, 125 € HT par mois (150 € TTC).
Bureaux flexibles sans abonnement pour les besoins ponctuels : 24 € HT les 2 h, 40 € HT les 4 h, 72 € HT les 8 h.

Bureaux équipés, fibre, électricité, coin café et ménage sont inclus. Pour comparer avec d’autres solutions, consultez notre article sur les formules pour louer un bureau à Paris et la page Nos tarifs.

Questions fréquentes

Un bail dérogatoire peut-il durer plus de 3 ans ?

Non. La durée totale du bail ou des baux successifs ne peut pas dépasser 3 ans (art. L145-5). Au-delà, le contrat relève du statut des baux commerciaux.

Que se passe-t-il si le locataire reste après la fin du bail dérogatoire ?

S’il reste et est laissé en possession au-delà d’un mois après l’échéance, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère, pour une durée minimale de 9 ans.

Peut-on enchaîner deux baux dérogatoires ?

Oui, tant que leur durée cumulée ne dépasse pas 3 ans pour le même fonds dans les mêmes locaux. Par exemple, un bail d’un an suivi d’un bail de deux ans.

Le bailleur doit-il donner congé à la fin d’un bail dérogatoire ?

Le bail prend fin à son terme, sans congé au sens du statut. Mais si le locataire se maintient, le bailleur doit manifester son opposition, au plus tard dans le mois qui suit l’échéance, sous peine de voir naître un bail commercial.

Le locataire peut-il renoncer au bail commercial pour signer un nouveau bail dérogatoire ?

Non, après 3 ans cumulés, pour le même fonds dans les mêmes locaux. La Cour de cassation l’a rappelé le 22 octobre 2020 (n° 19-20.443).

Sources

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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