Convention d'occupation précaire : définition et risques

La convention d'occupation précaire n'est valable qu'en raison de circonstances indépendantes de la volonté des parties. Définition, exemples, différences avec le bail précaire et risque de requalification.

La convention d’occupation précaire est un contrat qui autorise l’occupation d’un local uniquement en raison de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », et qui échappe pour cette raison au statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée (code de commerce, art. L145-5-1). Elle se distingue du « bail précaire », nom courant du bail dérogatoire de l’article L145-5, qui est un bail choisi librement mais limité à 3 ans. Sans circonstance extérieure réelle, une convention d’occupation précaire risque d’être requalifiée en bail commercial.

Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire ?

C’est un contrat d’occupation d’un local que la loi exclut expressément du statut des baux commerciaux. L’article L145-5-1 du code de commerce, en vigueur depuis le 20 juin 2014, la définit en une phrase : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Trois conséquences découlent de ce texte. D’abord, l’occupant n’a ni droit au renouvellement ni droit à une indemnité d’éviction, puisque le statut ne s’applique pas. Ensuite, la durée n’est pas le critère : la convention peut durer plus ou moins longtemps, tant que la cause de précarité existe. Enfin, c’est la réalité de la situation qui compte, pas l’intitulé du contrat : un juge peut écarter la qualification choisie par les parties.

Quelles circonstances justifient une convention d’occupation précaire ?

Seul un événement dont la survenance ne dépend pas de la seule volonté du propriétaire ou de l’occupant justifie une convention d’occupation précaire. Bpifrance Création cite par exemple une procédure d’expropriation, un projet d’aménagement public ou la démolition programmée d’un immeuble. Elle donne aussi l’exemple d’une cession de locaux suspendue à l’accord d’un prêt bancaire, la décision de la banque étant extérieure aux parties.

À l’inverse, une décision que les parties peuvent prendre seules ne suffit pas. Dans un arrêt du 19 février 2024 (n° 22/00234), commenté par le cabinet Cheuvreux, la cour d’appel de Bordeaux a requalifié en bail commercial une convention conclue pour 3 ans dans l’attente d’une vente : aucun avant-contrat n’était signé, aucun prêt n’était en cours et la vente ne dépendait d’aucun tiers. Un simple projet de cession ne constituait donc pas une cause objective de précarité.

Situation	Cause extérieure aux parties ?	Convention précaire envisageable ?
Immeuble visé par une procédure d’expropriation	Oui	Oui, en principe
Démolition ou opération d’aménagement programmée	Oui	Oui, en principe
Vente suspendue à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur	Oui (décision de la banque)	Oui, selon les faits
Simple projet de vente, sans engagement ni tiers	Non	Non, risque de requalification
Volonté de « tester » un locataire	Non	Non : c’est le rôle du bail dérogatoire

La contrepartie financière est un autre point d’attention. Bpifrance Création indique que la redevance doit être sensiblement inférieure au loyer du marché, ou prendre une forme qui ne s’assimile pas à un loyer. Une redevance alignée sur le marché fragilise la qualification, même si c’est l’existence de circonstances particulières qui reste la condition posée par le texte.

Convention d’occupation précaire ou bail précaire : quelles différences ?

La convention d’occupation précaire dépend d’un événement extérieur ; le bail précaire dépend d’une durée choisie. Le « bail précaire » est en effet le nom courant du bail dérogatoire de l’article L145-5, que nous détaillons dans notre article sur le bail précaire pour un bureau. Les deux contrats échappent au statut des baux commerciaux, mais pas pour les mêmes raisons ni avec les mêmes limites.

Critère	Convention d’occupation précaire	Bail précaire (bail dérogatoire)
Texte	Code de commerce, art. L145-5-1	Code de commerce, art. L145-5
Justification	Circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties	Aucune : choix libre des parties à l’entrée dans les lieux
Durée	Libre, « quelle que soit sa durée »	3 ans maximum, baux successifs compris
Fin du contrat	Liée à la survenance de l’événement, ou aux stipulations du contrat	Au terme convenu
Contrepartie	Redevance, souvent inférieure au marché	Loyer fixé librement
État des lieux	Non imposé par l’article L145-5-1	Obligatoire à l’entrée et à la sortie
Après le terme	Requalification possible si la cause de précarité n’existe pas ou disparaît	Bail commercial si le locataire reste plus d’un mois après l’échéance

Combien de temps dure une convention d’occupation précaire ?

La loi ne fixe aucune durée, minimale ou maximale : l’article L145-5-1 dit expressément « quelle que soit sa durée ». La convention peut donc être conclue pour une durée déterminée, pour une durée indéterminée ou jusqu’à la survenance de l’événement attendu (la démolition, la décision d’expropriation, la signature de la vente). Bpifrance Création précise qu’elle peut être renouvelée tacitement tant que l’incertitude n’est pas levée.

Non, le dépassement de 3 ans n’entraîne pas en soi une requalification, contrairement au bail dérogatoire. Le risque vient de la disparition de la cause de précarité : si l’événement ne se produit plus ou n’a jamais été réel, l’occupation n’est plus justifiée par des circonstances particulières.

Quel risque de requalification en bail commercial ?

Si les conditions de l’article L145-5-1 ne sont pas réunies, l’occupant peut demander au juge de reconnaître un bail commercial, avec sa durée de 9 ans, son droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction qui l’accompagne. L’affaire jugée à Bordeaux en 2024 en est une illustration : la clause de résiliation sans motif prévue dans la convention a été privée d’effet par la requalification.

Le délai pour agir n’est pas illimité. Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (code de commerce, art. L145-60). La Cour de cassation a toutefois jugé que la fraude suspend ce délai de prescription biennale (3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184). Le point de départ du délai dépend des circonstances de chaque dossier : c’est une question à poser à un avocat dès que la cause de précarité paraît douteuse.

Une convention d’occupation précaire convient-elle pour louer un bureau ?

Rarement, car elle n’est pas un choix de formule mais la conséquence d’une situation. Une entreprise qui cherche un bureau pour quelques années n’a, le plus souvent, aucune circonstance extérieure à invoquer : la convention d’occupation précaire ne lui est pas ouverte, ou seulement dans un immeuble promis à une opération déterminée. Elle accepte alors de devoir partir à la survenance de l’événement, parfois avec peu de visibilité sur la date.

Pour un besoin court mais choisi, les solutions plus adaptées sont le bail dérogatoire (3 ans au maximum), le bail professionnel pour une profession libérale, ou une offre de bureaux équipés. Notre article pilier compare les formules pour louer un bureau à Paris et leur coût réel.

Bureau privatif avec table en bois chez Paris Bureaux, Paris 10e — Le bureau 6, au 25 boulevard de Strasbourg.

Et chez Paris Bureaux ?

Paris Bureaux ne propose pas de convention d’occupation précaire. Ses bureaux du 25 boulevard de Strasbourg (Paris 10e) se louent avec des baux de 3 ans assortis d’une clause de résiliation anticipée, ce qui donne une durée connue à l’avance et une porte de sortie prévue dans le contrat. Les formules sont présentées sur la page Nos offres :

Bureau à temps plein : bureau privatif permanent, accès du lundi au samedi de 6 h à 22 h, 575 € HT par mois (690 € TTC).
Bureau à temps partiel : un créneau de 2 heures par semaine, avec une adresse de siège social et une boîte aux lettres, 125 € HT par mois (150 € TTC).
Bureaux flexibles sans abonnement : 24 € HT les 2 h, 40 € HT les 4 h, 72 € HT les 8 h.

Les bureaux sont équipés, avec Internet en fibre, électricité, coin café et ménage inclus. Tous les prix sont sur la page tarifs.

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale d’une convention d’occupation précaire ?

Il n’y en a pas. L’article L145-5-1 du code de commerce vise la convention « quelle que soit sa durée ». C’est la persistance de la cause de précarité qui justifie le contrat, pas sa durée.

Quelle différence entre bail précaire et convention d’occupation précaire ?

Le bail précaire est le bail dérogatoire de l’article L145-5 : choisi librement, limité à 3 ans. La convention d’occupation précaire relève de l’article L145-5-1 : sans limite de durée, mais réservée aux situations où l’occupation dépend de circonstances extérieures à la volonté des parties.

La redevance d’une convention d’occupation précaire doit-elle être modique ?

Le texte ne l’exige pas expressément. Bpifrance Création indique toutefois qu’elle doit être sensiblement inférieure au loyer du marché ; un montant équivalent à un loyer normal affaiblit la qualification.

L’occupant a-t-il droit à une indemnité à la fin de la convention ?

Non, si la convention est valable : le statut des baux commerciaux ne s’applique pas, donc ni droit au renouvellement ni indemnité d’éviction. En cas de requalification en bail commercial, ces droits s’appliquent.

Un projet de vente suffit-il à justifier une convention d’occupation précaire ?

Pas à lui seul. La cour d’appel de Bordeaux (19 février 2024, n° 22/00234) a jugé qu’un simple projet de cession, sans avant-contrat ni intervention d’un tiers, ne constituait pas une circonstance indépendante de la volonté des parties.

Sources

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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