Dépôt de garantie d’un bail commercial : montant, restitution, litiges

Le dépôt de garantie d’un bail commercial est une somme versée par le locataire au bailleur pour garantir le paiement des loyers et la bonne exécution du bail. Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L145-40 du code de commerce le plafonne à un trimestre de loyer pour les locaux de commerce et de services à caractère commercial ou artisanal (baux conclus ou renouvelés depuis cette loi), et impose sa restitution dans un délai de trois mois maximum après la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées.

À quoi sert le dépôt de garantie d’un bail commercial ?

Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les impayés et les manquements du locataire : loyers et charges non réglés à la sortie, réparations locatives dues après l’état des lieux. Ce n’est pas un loyer : il a vocation à être rendu au départ du locataire, en tout ou partie.

Le code de commerce le traite à l’article L145-40, qui vise « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie ». Jusqu’en 2026, son montant était librement négocié. Un communiqué du ministère de l’Économie d’avril 2024, présentant le projet de loi, relevait des dépôts de garantie « correspondant à un montant équivalent à trois, six et parfois jusqu’à douze mois de loyers ».

Quel montant maximum pour un dépôt de garantie en 2026 ?

Pour les locaux concernés, le dépôt de garantie ne peut plus dépasser un trimestre de loyer. L’article L145-40, modifié par l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. »

Le plafond est global. Le même alinéa l’étend à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Caution bancaire ou garantie à première demande comprises, c’est l’ensemble qui est plafonné.

Un bail de bureaux est-il concerné par le plafond d’un trimestre ?

Pas automatiquement : tout dépend de l’activité exercée dans les locaux. Le plafond renvoie à l’article L145-32-1, qui vise « un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Une agence qui reçoit sa clientèle pour des prestations commerciales peut entrer dans ce champ ; un local de bureaux sans activité de ce type n’y entre pas forcément. Plusieurs cabinets d’avocats considèrent que les bureaux purs restent hors du dispositif : le montant est alors fixé par le contrat.

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?

Oui, au-delà de deux termes de loyer, sauf pour les locaux soumis au nouveau plafond. Le premier alinéa de l’article L145-40, antérieur à la réforme, prévoit que les loyers payés d’avance, même à titre de garantie, « portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ». Si le loyer est payé par trimestre, c’est donc la part des sommes versées d’avance qui dépasse deux trimestres de loyer qui produit des intérêts.

Pour les locaux visés à l’article L145-32-1, le nouvel alinéa précise que les sommes plafonnées à un trimestre « ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ».

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Dans un délai raisonnable qui ne peut pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés. Le dernier alinéa de l’article L145-40 prévoit que les sommes versées en garantie sont restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ».

• Le point de départ est la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée : gardez une preuve datée.
• Les retenues sont possibles pour « les sommes restant dues au bailleur » et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».
• Les autres garanties (caution, nantissement, garantie bancaire) doivent être restituées dans un délai de 6 mois, avec les mainlevées et les documents correspondants.

Ce délai s’applique aux baux en cours, pour les remises de clés intervenant à partir de trois mois après la promulgation de la loi, soit fin août 2026. Le texte vise de façon générale « le preneur à bail », sans renvoi à l’article L145-32-1 ; certains commentateurs le lisent pourtant comme limité aux mêmes locaux que le plafond. Pour un bail de bureaux, faites confirmer ce point par votre conseil. Avant la réforme, aucun délai légal n’existait : c’est le contrat qui le fixait.

Que devient le dépôt de garantie si l’immeuble est vendu ?

Le nouveau propriétaire doit le rendre. Depuis la réforme, l’article L145-40 prévoit qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». La mutation rend caduques les autres garanties, et le vendeur doit restituer les documents et procéder aux mainlevées dans un délai de six mois. Cette règle s’applique trois mois après la promulgation de la loi.

Comment éviter un litige sur la restitution du dépôt de garantie ?

Les litiges portent surtout sur les retenues. Deux règles du code de commerce limitent ce risque, en plus de l’exigence de retenues « dûment justifiées ».

• L’état des lieux d’entrée et de sortie, établi contradictoirement (art. L145-40-1). C’est la référence pour juger si une dégradation est imputable au locataire.
• L’inventaire des charges : le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances (art. L145-40-2). Une retenue pour une charge absente de l’inventaire est contestable.

Si le dépôt n’est pas rendu, adressez d’abord une mise en demeure par lettre recommandée qui rappelle la date de remise des clés et le délai légal. À défaut d’accord, le litige relève du tribunal judiciaire, compétent en matière de baux commerciaux. Attention : les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent en principe par deux ans (art. L145-60).

Et pour un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire ?

Les règles de l’article L145-40 appartiennent au statut des baux commerciaux, dont ces deux contrats s’écartent. La convention d’occupation précaire n’est pas soumise à ce chapitre (art. L145-5-1) : la garantie éventuelle dépend du contrat. Pour le bail dérogatoire, l’article L145-5 permet aux parties de déroger aux dispositions du chapitre ; l’application du plafond à ce type de bail n’est pas tranchée par le texte et doit être vérifiée au cas par cas. Si le bail dérogatoire se transforme en bail commercial, les règles du statut s’appliquent au nouveau bail. Notre article sur le bail précaire pour un bureau détaille ce basculement.

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Questions fréquentes

Sources

• Code de commerce, articles L145-32-1 à L145-40, du loyer (Légifrance)
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 62 (Légifrance)
• Code de commerce, chapitre du bail commercial, articles L145-40-1 et L145-40-2 (Légifrance)
• Code de commerce, article L145-60 (Légifrance)
• Code de commerce, article L145-5-1 (Légifrance)
• Code de l’organisation judiciaire, article R211-3-26, compétence du tribunal judiciaire (Légifrance)
• Projet de loi simplification : mensualisation des loyers et plafonnement des dépôts de garantie, ministère de l’Économie (avril 2024)
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 : quelles modifications pour le statut des baux commerciaux ?, Seban Avocats
• Bail commercial 2026 : loyer mensuel, garantie de trois mois et restitution du dépôt, Kohen Avocats

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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