Sous-location bureau Paris : ce que dit la loi (L145-31)

Bail commercial ou professionnel, accord du propriétaire, délai de 15 jours, risques d'une sous-location irrégulière : les règles avant de sous-louer un bureau à Paris.

La sous-location d’un bureau à Paris n’est légale que si le contrat du locataire principal la permet. Avec un bail commercial, elle est interdite par principe : l’article L145-31 du code de commerce n’autorise une sous-location totale ou partielle que si le bail la prévoit ou si le propriétaire donne son accord, et le propriétaire doit être appelé à concourir à l’acte. Avec un bail professionnel, c’est l’inverse : la sous-location est possible sauf si le bail l’interdit, à condition d’en informer le bailleur par écrit.

Que dit l’article L145-31 sur la sous-location d’un bureau ?

L’article L145-31 du code de commerce pose une règle simple : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Il s’applique aux locaux soumis au statut des baux commerciaux, y compris des bureaux loués par une société commerciale.

Lorsque la sous-location est autorisée, le texte impose une procédure :

le locataire notifie au propriétaire son intention de sous-louer, par acte extrajudiciaire (commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec avis de réception ;
le propriétaire a 15 jours à compter de la réception pour faire connaître s’il entend concourir à l’acte ;
s’il refuse ou ne répond pas, il est passé outre : la sous-location peut être signée.

Le même article prévoit un mécanisme financier : si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal. À défaut d’accord, le montant est fixé selon une procédure prévue par décret ; Entreprendre Service Public précise que le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du local.

Concrètement, l’autorisation peut figurer dans le bail d’origine, dans un avenant signé plus tard, ou résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur (autorisation tacite). En cas de renouvellement du bail, l’autorisation doit être reprise dans le nouveau contrat.

Sous-location ou mise à disposition avec services : quelle différence ?

Ce ne sont pas les mêmes contrats. La sous-location porte sur le local seul, contre un loyer. La mise à disposition de locaux avec prestations de services inclut, dans un prix global, des services comme l’entretien, le wifi, le chauffage, l’accueil ou l’accès à des salles de réunion. Entreprendre Service Public les distingue ainsi :

Critère	Sous-location d’un bail commercial	Mise à disposition avec services
Condition	Autorisation du bailleur et information de l’acte de sous-location	Doit être permise par la clause de destination du bail
Ce que paie l’occupant	Un loyer pour disposer du local	Une redevance globale incluant des services
Réajustement du loyer principal	Possible si le sous-loyer dépasse le loyer principal	Non

Attention : en cas de litige, c’est le juge qui qualifie le contrat, pas le titre que lui donnent les parties. Appeler « mise à disposition » une sous-location déguisée, sans réelles prestations, ne met pas le locataire principal à l’abri.

Que risque-t-on en cas de sous-location non autorisée ?

Le locataire principal risque de perdre son bail. Si l’autorisation du bailleur manque ou si le bailleur n’a pas été informé, la sous-location est irrégulière, et le bailleur peut soit demander la résiliation du bail, soit refuser de le renouveler sans verser d’indemnité d’éviction. La fiche « Résilier un bail commercial » d’Entreprendre Service Public cite d’ailleurs la sous-location sans autorisation parmi les fautes du locataire qui justifient une demande de résiliation devant le tribunal judiciaire.

Le sous-locataire, lui, n’a aucun contrat avec le propriétaire : si le bail principal tombe, son occupation tombe avec lui. C’est le premier point à vérifier avant d’accepter de sous-louer un bureau : demandez à voir la clause de sous-location du bail principal ou l’accord écrit du propriétaire.

Peut-on sous-louer un bureau loué en bail professionnel ?

Oui, sauf si le bail l’interdit. Le bail professionnel, réservé en principe aux activités libérales, n’est pas soumis à l’article L145-31 : c’est l’article 1717 du code civil qui s’applique, selon lequel le preneur peut sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite. Entreprendre Service Public précise que le locataire doit alors en informer le bailleur par écrit, et qu’il reste entièrement responsable envers lui du loyer, de l’entretien et du respect du contrat. En revanche, dans un bail mixte (habitation et usage professionnel), la sous-location est interdite.

Quels sont les droits du sous-locataire ?

Le sous-locataire a au mieux les droits du locataire principal, jamais davantage. Les conséquences pratiques :

Durée : la sous-location ne dépasse pas le temps restant à courir sur le bail principal.
Activité : le sous-locataire doit respecter la destination prévue au bail principal, sauf accord exprès du bailleur.
Fin anticipée : si le locataire principal donne congé à une échéance triennale, la sous-location prend fin aussi.
Loyer : le sous-locataire paie le locataire principal. Si ce dernier ne paie pas le propriétaire, celui-ci peut réclamer au sous-locataire le loyer de la sous-location.
Renouvellement : un droit direct au renouvellement auprès du bailleur existe, mais seulement si la sous-location a été autorisée, si le sous-locataire exploite lui-même un fonds de commerce et remplit les conditions du statut (immatriculation notamment), et, en cas de sous-location partielle, si les locaux sont divisibles.

Oui, si la sous-location est régulière : le contrat de sous-location sert alors de justificatif de jouissance pour le guichet unique, comme expliqué dans notre article sur le transfert de siège social à Paris.

Prudence en revanche si le but réel est de fournir une adresse à plusieurs entreprises sans leur donner de vrai bureau. L’activité de domiciliation est réglementée : l’article L123-11-3 du code de commerce exige un agrément préalable de l’autorité administrative pour l’exercer. Un locataire qui « sous-loue » des adresses de siège à la chaîne sort du cadre de la simple sous-location.

Bureau 6 avec table en bois chez Paris Bureaux, Paris 10e — Le bureau 6, au 25 boulevard de Strasbourg.

Quelles alternatives à la sous-location d’un bureau à Paris ?

La plus sûre consiste à signer directement avec le titulaire du local, sans intermédiaire dont le bail pourrait disparaître. Selon votre besoin :

Un bail de courte durée : le bail dérogatoire permet d’écarter le statut des baux commerciaux pour 3 ans au plus. Nous l’expliquons dans bail dérogatoire : 3 ans maximum, et après ?
Une convention d’occupation précaire, réservée aux situations où l’occupation dépend d’une circonstance extérieure : voir convention d’occupation précaire, définition et différences.
Un bureau loué directement à temps plein ou à temps partiel, avec un bail à votre nom.
Un bureau à la demi-journée ou à la journée, sans abonnement, si vous n’avez besoin que de quelques heures.

Et chez Paris Bureaux ?

Chez Paris Bureaux, vous signez votre propre bail, en ligne, pour un bureau au 25 boulevard de Strasbourg (Paris 10e). Il n’y a pas de locataire intermédiaire entre vous et nous.

Bureau à temps partiel : 125 € HT par mois (150 € TTC), un créneau de 2 heures par semaine, une adresse de siège social et une boîte aux lettres. Bail de 3 ans avec clause de résiliation anticipée.
Bureau à temps plein : 575 € HT par mois (690 € TTC), accès du lundi au samedi de 6 h à 22 h. Bail de 3 ans avec clause de résiliation anticipée.
Bureaux flexibles sans abonnement : 24 € HT les 2 h, 40 € HT les 4 h, 72 € HT les 8 h.

Internet par fibre, électricité, ménage, coin café et espace d’attente sont inclus. Les détails figurent sur nos tarifs.

Questions fréquentes

Un locataire peut-il sous-louer son bureau sans l’accord du propriétaire ?

Pas avec un bail commercial, sauf si le bail l’autorise déjà : l’article L145-31 du code de commerce interdit toute sous-location sans clause ou accord du bailleur. Même autorisée, la sous-location doit être notifiée au bailleur. Avec un bail professionnel, elle est possible si le bail ne l’interdit pas, avec une information écrite du bailleur.

Le locataire principal peut-il facturer un loyer plus élevé que le sien ?

Il le peut, mais le propriétaire a alors le droit d’exiger une augmentation correspondante du loyer principal (article L145-31). En pratique, la marge du locataire principal peut donc être reprise par le bailleur.

Que devient le sous-locataire si le bail principal prend fin ?

En règle générale, la sous-location prend fin en même temps. Le sous-locataire n’a pas de contrat avec le propriétaire ; il ne peut demander le renouvellement directement au bailleur que dans des conditions strictes (sous-location autorisée, exploitation d’un fonds, locaux divisibles en cas de sous-location partielle).

Combien de temps le bailleur a-t-il pour répondre à une demande de sous-location ?

Quand la sous-location est autorisée, le bailleur dispose de 15 jours à compter de la notification pour dire s’il entend concourir à l’acte. S’il refuse ou ne répond pas, la sous-location peut être conclue sans lui.

La sous-location est-elle possible dans un bail mixte habitation et professionnel ?

Non. Entreprendre Service Public indique que la sous-location est interdite dans un bail mixte.

Sources

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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