Résiliation bail commercial : préavis, délais et forme

Échéance triennale, préavis de 6 mois, lettre recommandée ou commissaire de justice, retraite, invalidité et accord amiable : comment sortir d'un bail commercial en cours.

La résiliation d’un bail commercial par le locataire se fait en principe à la fin de chaque période de 3 ans, avec un préavis d’au moins 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L145-4 du code de commerce). En dehors de ces échéances, le locataire ne peut partir que dans quelques cas : départ à la retraite, pension d’invalidité, décès, ou accord amiable avec le bailleur. Attention aux bureaux : le bail peut supprimer la sortie triennale.

Quand le locataire peut-il résilier un bail commercial ?

Le locataire peut résilier son bail commercial à l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. L’article L145-4 du code de commerce pose le principe : la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, mais « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». C’est ce découpage qui a donné au bail commercial son surnom de bail 3-6-9.

Le locataire n’a pas à justifier sa décision. Entreprendre Service Public le rappelle : il n’a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail. Un congé triennal donné dans les délais et dans la forme prévue suffit.

Voici les situations possibles, et ce qu’elles exigent :

Situation	Quand	Préavis et forme	Texte
Congé triennal	À la fin de chaque période de 3 ans	6 mois, lettre recommandée AR ou commissaire de justice	Code de commerce, L145-4
Retraite ou pension d’invalidité	À tout moment, dans les conditions de la loi	6 mois, mêmes formes	Code de commerce, L145-4
Décès du locataire	À tout moment, par les héritiers	Lettre recommandée AR ou commissaire de justice	Code de commerce, L145-4
Accord amiable	À tout moment	Aucune forme imposée, un écrit est conseillé	Entreprendre Service Public
Faute grave du bailleur	Sur décision du juge	Action devant le tribunal judiciaire	Entreprendre Service Public
Bail prolongé tacitement	À tout moment	6 mois, pour le dernier jour d’un trimestre civil, acte de commissaire de justice	Code de commerce, L145-9

Quel est le préavis d’un bail commercial ?

Le préavis d’un bail commercial est de 6 mois au moins avant la fin de la période triennale en cours. Ce délai est un minimum : rien n’empêche d’envoyer le congé plus tôt.

Entreprendre Service Public donne un exemple simple : si l’échéance triennale tombe le 30 septembre, le congé doit être envoyé au plus tard le 31 mars. Le retard ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à l’échéance triennale suivante. Concrètement, un locataire qui envoie son congé avec une semaine de retard reste tenu du bail, et des loyers, pendant 3 ans de plus.

Pour ne pas se tromper, repérez dans le bail sa date de prise d’effet et ses échéances, puis notez les trois échéances dans votre agenda dès la signature, avec un rappel 7 ou 8 mois avant chacune.

Et si le bail a dépassé ses 9 ans ?

Un bail qui arrive à son terme sans congé ni demande de renouvellement se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée (article L145-9). Pendant cette prolongation, le congé n’est plus lié aux échéances triennales : il doit être donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre). L’article L145-9 impose alors un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire un acte de commissaire de justice. Le renouvellement et la prolongation tacite font l’objet d’un article à part de cette série.

Comment donner congé : la forme du courrier

Le congé du locataire est valable s’il est envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Ce sont les deux formes prévues par l’article L145-4 pour le congé triennal. Un courriel, une lettre simple ou un congé remis en main propre sans preuve exposent à une contestation.

La lettre recommandée est moins chère, mais l’acte de commissaire de justice offre une date certaine même si le bailleur ne retire pas le pli. C’est aussi la seule forme admise pendant la prolongation tacite (article L145-9).

Sur le contenu, la loi n’impose pas de motif. En pratique, le courrier mentionne au moins :

l’identité du locataire et celle du bailleur ;
l’adresse des locaux et la date du bail ;
la volonté claire de donner congé ;
la date d’effet, c’est-à-dire l’échéance triennale visée ;
le fondement du congé (article L145-4 du code de commerce).

Gardez la preuve d’envoi et l’avis de réception avec le bail : en cas de litige sur le délai, ce sont ces pièces qui feront foi.

Peut-on résilier un bail commercial avant 3 ans ?

En principe non, sauf dans quatre situations prévues par la loi ou par la pratique : la retraite, l’invalidité, le décès du locataire et l’accord amiable. Hors de ces cas, le locataire qui part plus tôt reste redevable des loyers jusqu’à l’échéance triennale.

Retraite ou pension d’invalidité

L’article L145-4 permet au locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, de donner congé sans attendre l’échéance triennale, avec le même préavis de 6 mois et dans les mêmes formes. Selon Entreprendre Service Public, la règle vise trois profils : le commerçant entrepreneur individuel, l’associé unique d’une EURL titulaire du bail, et le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL titulaire du bail. Une SAS ou une SA locataire n’en bénéficie pas.

Décès du locataire

Le bail n’est pas résilié automatiquement par le décès, sauf clause contraire : il passe aux héritiers. Ceux-ci peuvent donner congé sans attendre l’échéance triennale, par lettre recommandée AR ou acte de commissaire de justice.

Accord amiable avec le bailleur

Locataire et bailleur peuvent mettre fin au bail à tout moment d’un commun accord. Aucune forme n’est imposée, mais il faut pouvoir prouver l’accord : Entreprendre Service Public conseille de signer un acte qui fixe la date de libération des locaux, le solde du loyer et des charges, et le sort du dépôt de garantie. Si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce (nantissement, privilège), le bailleur doit les informer, et la résiliation ne devient définitive qu’1 mois après cette notification. La restitution du dépôt est détaillée dans notre article sur le dépôt de garantie d’un bail commercial.

Manquement grave du bailleur

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations (grosses réparations non faites, local non conforme à sa destination), le locataire peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation. Le juge ne l’accorde que si le manquement présente une certaine gravité.

Bail de bureaux : la sortie triennale peut être supprimée

Oui, un bail de bureaux peut interdire la résiliation triennale. L’article L145-4 autorise des « stipulations contraires » dans quatre cas : les baux conclus pour plus de 9 ans, les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et certains baux de locaux de stockage. Dans ces baux, le locataire peut être engagé pour toute la durée, 9 ans fermes ou davantage.

Cette clause se lit avant de signer : une fois le bail conclu, il ne reste que l’accord amiable, la cession du bail si le contrat l’autorise, ou les cas de retraite et d’invalidité. Notre article sur le bail commercial 3-6-9 pour un bureau détaille les clauses à vérifier.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé à l’échéance triennale que pour des motifs limités (construire, reconstruire, surélever, transformer l’immeuble en habitation, certains travaux de restauration), par acte de commissaire de justice, 6 mois à l’avance. Hors échéance, il doit passer par le juge ou par la clause résolutoire en cas de faute du locataire, comme un impayé ou un défaut d’assurance.

Bureau privatif avec chaises et lumière naturelle chez Paris Bureaux — Un bureau privatif de Paris Bureaux, boulevard de Strasbourg, Paris 10e.

Et chez Paris Bureaux ?

Chez Paris Bureaux, la question du congé triennal ne se pose pas : nos bureaux à Paris 10e sont loués par un bail de 3 ans avec clause de résiliation anticipée, et non par un bail commercial de 9 ans. Le contrat type en ligne est un bail dérogatoire de 36 mois, la formule de courte durée prévue par l’article L145-5 du code de commerce, présentée dans notre article sur le bail dérogatoire de 3 ans maximum.

Deux formules sont proposées au 25 boulevard de Strasbourg (métro Strasbourg-Saint-Denis) :

Bureau à temps plein : 525 € HT par mois (630 € TTC), bureau privatif accessible du lundi au samedi de 6 h à 22 h.
Bureau à temps partiel : 125 € HT par mois (150 € TTC), un créneau de 2 heures par semaine, adresse de siège social et boîte aux lettres.

Internet par fibre, électricité, ménage et coin café sont compris. Le détail des formules est sur nos offres et les prix sur nos tarifs.

Questions fréquentes

Quel préavis pour résilier un bail commercial ?

6 mois au moins avant la fin de la période triennale en cours, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L145-4). Pendant une prolongation tacite, le préavis est aussi de 6 mois, pour le dernier jour d’un trimestre civil, par acte de commissaire de justice (article L145-9).

Peut-on résilier un bail commercial avant la fin des 3 ans ?

Seulement dans des cas précis : retraite ou pension d’invalidité du locataire (commerçant individuel, associé unique d’EURL, gérant majoritaire de SARL depuis 2 ans), décès, accord amiable du bailleur, ou résiliation prononcée par le juge pour faute grave du bailleur.

Que se passe-t-il si le congé est envoyé en retard ?

Il n’est pas nul, mais il ne produit effet qu’à l’échéance triennale suivante. Le locataire reste donc tenu du bail et des loyers pendant une nouvelle période de 3 ans.

Le locataire doit-il motiver sa résiliation ?

Non. Le congé triennal n’a pas à être motivé. Il suffit qu’il soit donné dans les délais et dans la forme prévue.

Un bail de bureaux peut-il interdire la résiliation triennale ?

Oui. L’article L145-4 autorise une clause contraire dans les baux de locaux à usage exclusif de bureaux. Le locataire est alors engagé jusqu’au terme, sauf accord amiable ou cession du bail si elle est permise.

Sources

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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