Pas de porte et droit au bail : différence, prix et alternatives

Le pas de porte (ou droit d’entrée) est une somme que le locataire verse au bailleur en entrant dans un local commercial, en plus du loyer, et qui ne lui est pas rendue à la fin du bail ; selon Entreprendre Service Public, il représente généralement 3 ou 6 mois de loyers. Le droit au bail, lui, est payé au locataire sortant pour reprendre son bail en cours. Pour un bureau, la question se pose moins souvent, mais elle mérite d’être vérifiée avant toute signature.

Qu’est-ce qu’un pas de porte ?

Un pas de porte est un droit d’entrée versé par le locataire (le preneur) au propriétaire (le bailleur) lors de l’entrée dans les lieux. Entreprendre Service Public précise qu’il n’est pas obligatoire, qu’il s’applique aux locaux vacants, que son montant est librement fixé par les parties et qu’il n’est pas remboursé à la fin du bail. Il peut être payé en une fois ou par échéances, et il est en général compensé par un loyer plus faible.

Le code de commerce ne le définit pas. Sa justification tient au statut des baux commerciaux : en signant un bail de 9 ans assorti d’un droit au renouvellement et d’une indemnité d’éviction, le propriétaire perd pour longtemps la libre disposition de son local. Le cabinet AGN Avocats résume l’idée : le pas de porte est « en quelque sorte le ticket d’entrée du preneur vers la propriété commerciale ».

Sur la durée de ce contrat, voir le bail commercial 3-6-9 pour un bureau.

Supplément de loyer ou indemnité : pourquoi la qualification compte

La qualification compte parce qu’elle détermine à la fois l’évolution future du loyer et le traitement fiscal de la somme. Selon Entreprendre Service Public, les parties doivent décider à la rédaction du bail si le pas de porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.

Deux précisions issues du BOFiP (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20). Côté locataire, la somme va à l’actif du bilan si elle a pour contrepartie une augmentation de l’actif de l’entreprise, et en charges déductibles à titre de supplément de loyer dans le cas contraire. Côté bailleur, lorsque le propriétaire est une entreprise, l’administration considère que ces sommes présentent en règle générale « le caractère d’un supplément de loyer », imposable et étalé sur la durée initiale du bail quand il rémunère une prestation continue.

Côté loyer, le piège est réel pour le locataire : un pas de porte qualifié de supplément de loyer gonfle le loyer de référence. AGN Avocats explique que le plafond de révision ou de renouvellement est alors calculé sur un loyer d’origine augmenté du droit d’entrée. Sur le mécanisme d’indexation lui-même, voir notre article sur l’ILAT et l’indexation du loyer d’un bureau.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est le droit, pour un locataire titulaire d’un bail commercial, de rester dans le local ; quand il le cède, le repreneur lui paie un prix pour reprendre le bail existant pour la durée restant à courir. C’est un élément incorporel du fonds de commerce, au même titre que la clientèle ou l’enseigne.

Entreprendre Service Public indique que sa valeur dépend notamment de la durée du bail, de la situation géographique et du montant du loyer.

Source de confusion : la cession du seul droit au bail, sans le fonds, est couramment appelée « cession de pas de porte », expression reprise par Entreprendre Service Public comme par les Notaires du Grand Paris. Dans une annonce, « pas de porte à céder » désigne donc souvent un droit au bail vendu par le locataire en place, pas un droit d’entrée réclamé par le propriétaire. Lisez qui encaisse la somme.

Pas de porte et droit au bail : le tableau comparatif

Combien coûte un pas de porte ou un droit au bail ?

Il n’existe pas de barème : les deux montants sont libres. Le seul repère officiel trouvé concerne le pas de porte, qui « correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers » selon Entreprendre Service Public (fiche vérifiée le 28 mai 2026). Pour un droit au bail, aucune source publique ne donne de fourchette fiable : le prix se négocie entre cédant et repreneur.

Au prix lui-même s’ajoutent des frais. La cession d’un droit au bail est enregistrée au service fiscal dans le mois qui suit sa signature, et les droits, en principe payés par le repreneur, sont calculés sur le prix selon le barème indiqué dans le tableau ci-dessus. Pour un budget complet d’installation, ajoutez le dépôt de garantie, détaillé dans notre article sur le dépôt de garantie d’un bail commercial.

Pourquoi la question se pose moins pour un bureau

Le pas de porte et le droit au bail rémunèrent avant tout un emplacement et la protection du statut des baux commerciaux ; un bureau dépend rarement d’un passage de clientèle et se loue souvent sous d’autres contrats. Trois raisons expliquent que la question se pose moins, sans jamais disparaître :

• L’emplacement pèse moins. La valeur d’un droit au bail, qui dépend de la situation géographique, est donc souvent plus faible.
• Beaucoup de bureaux ne sont pas loués en bail commercial classique. Bail professionnel pour une profession libérale, bail dérogatoire de 3 ans au plus, convention de bureau équipé : sans droit au renouvellement, l’argument de la « propriété commerciale » qui justifie un droit d’entrée s’affaiblit. Voir bail professionnel ou bail commercial pour un bureau et le bail dérogatoire.
• Le bail peut interdire la cession du bail seul. Le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds (article L145-16 du code de commerce), mais il peut interdire ou soumettre à son accord la cession isolée du droit au bail. Pour une société de services qui déménage sans vendre son fonds, revendre son bail n’est donc pas toujours possible.

Rien n’empêche cependant un propriétaire de bureaux de demander un droit d’entrée dans un bail commercial. Si c’est le cas, faites préciser sa nature, comparez le coût total sur la durée d’engagement (droit d’entrée, loyers, dépôt de garantie, charges) et vérifiez les conditions de sortie, détaillées dans notre article sur la résiliation d’un bail commercial.

Et chez Paris Bureaux ?

Nos bureaux du 25 boulevard de Strasbourg (Paris 10e) se louent avec un bail de 3 ans assorti d’une clause de résiliation anticipée, aux prix publiés sur notre page de tarifs. Les montants qui font foi sont ceux de nos tarifs :

• Bureau à temps plein : 525 € HT par mois (630 € TTC), bureau privatif équipé, accès du lundi au samedi de 6 h à 22 h.
• Bureau à temps partiel : 125 € HT par mois (150 € TTC), un créneau de 2 heures par semaine, avec adresse de siège social et boîte aux lettres.
• Bureaux flexibles, sans abonnement : 24 € HT les 2 h, 40 € HT les 4 h, 72 € HT les 8 h.

Internet par fibre, électricité, ménage et coin café sont compris. Le détail du bureau à temps plein et des autres formules est sur nos offres.

Questions fréquentes

Sources

• Entreprendre Service Public : Bail commercial, fixer et réviser le loyer (vérifié le 28 mai 2026), rubrique pas-de-porte
• Entreprendre Service Public : Cession du bail commercial (vérifié le 16 avril 2025)
• Entreprendre Service Public : Contrat de bail commercial
• BOFiP : BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, indemnités de pas de porte (version en vigueur depuis le 2 mars 2016)
• Légifrance : article L145-16 du code de commerce
• AGN Avocats : Bail commercial, le pas-de-porte (droit d’entrée)
• Notaires du Grand Paris : Bail commercial, la cession du droit au bail

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat. Pour le traitement fiscal d’un pas de porte, il ne remplace pas non plus le conseil d’un expert-comptable.

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