Renouvellement bail commercial : délais, loyer et refus

Demande de renouvellement, tacite prolongation, plafonnement du loyer et indemnité d'éviction : ce qui se passe à la fin d'un bail commercial de 9 ans.

Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique au bout de 9 ans : le bailleur doit envoyer un congé avec offre de renouvellement, ou le locataire doit le demander dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation (article L145-10 du code de commerce). Si personne ne bouge, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée. Le bail renouvelé dure 9 ans, et son loyer est en principe plafonné à la variation de l’indice ILC ou ILAT.

Que se passe-t-il à la fin d’un bail commercial de 9 ans ?

À l’arrivée du terme, le bail commercial ne s’éteint pas de lui-même. L’article L145-9 du code de commerce prévoit que les baux soumis au statut « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance » ou d’une demande de renouvellement. Trois scénarios sont donc possibles :

Scénario	Qui agit	Délai et forme	Conséquence
Congé avec offre de renouvellement	Bailleur	Au moins 6 mois avant le terme, acte de commissaire de justice	Nouveau bail de 9 ans, loyer à négocier
Demande de renouvellement	Locataire	Dans les 6 mois avant le terme ou pendant la prolongation, lettre recommandée AR ou commissaire de justice	Le bailleur a 3 mois pour refuser, sinon il est réputé accepter
Congé avec refus de renouvellement	Bailleur	Au moins 6 mois avant le terme, acte de commissaire de justice, motivé	Indemnité d’éviction, sauf motif grave
Personne ne bouge	Aucun	Aucun	Prolongation tacite, durée indéterminée

Si c’est le locataire qui veut partir à la fin du bail, la question relève de la résiliation : délais et forme du congé sont expliqués dans notre article sur la résiliation d’un bail commercial.

Qui a droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement appartient au locataire qui remplit trois conditions cumulatives, selon l’article L145-8 et Entreprendre Service Public :

être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux ;
être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE), à la date du congé ou de la demande de renouvellement ;
avoir exploité le fonds de façon effective au cours des 3 années qui précèdent l’expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motifs légitimes.

L’absence d’une seule condition fait perdre le droit au renouvellement, et avec lui le droit à l’indemnité d’éviction. Un locataire de bureaux qui n’exploite pas de fonds de commerce dans les lieux doit donc vérifier sa situation bien avant le terme. Si votre activité est libérale, le bail professionnel obéit à d’autres règles : voir notre comparatif bail professionnel ou bail commercial.

Comment demander le renouvellement de son bail commercial ?

Le locataire qui n’a pas reçu de congé envoie lui-même une demande de renouvellement. L’article L145-10 fixe les règles :

quand : dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation tacite ;
comment : par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
mention obligatoire : la demande reproduit, à peine de nullité, le texte qui oblige le bailleur à faire connaître son refus dans les 3 mois.

Le bailleur dispose alors de 3 mois pour refuser, par acte de commissaire de justice et en donnant ses motifs. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Le nouveau bail prend effet à la fin du bail précédent ou, si le bail était déjà prolongé, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande (article L145-12). Sa durée est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, et le locataire retrouve la faculté de donner congé tous les 3 ans.

Bail reconduit tacitement : ce que change la prolongation

Un bail commercial « reconduit tacitement » continue en réalité aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée : la loi parle de tacite prolongation (article L145-9). Ce n’est pas un nouveau bail, c’est le même contrat qui se poursuit, avec le même loyer, sous réserve d’une révision triennale.

Pendant cette prolongation, chacune des parties peut y mettre fin par un congé donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre), par acte de commissaire de justice.

La prolongation a deux risques pour le locataire. D’abord, il reste exposé à un congé à tout moment, pour une fin de trimestre. Ensuite, si la prolongation porte la durée totale du bail au-delà de 12 ans, le loyer du bail renouvelé n’est plus plafonné (article L145-34) : il peut être fixé à la valeur locative, souvent plus élevée. Mieux vaut donc demander le renouvellement avant ce seuil.

Quel loyer pour le bail renouvelé ?

Les parties fixent librement le loyer renouvelé. Faute d’accord, l’article L145-34 limite la hausse : pour un bail de 9 ans au plus, le loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf modification notable des éléments de la valeur locative. Pour un bureau, c’est en général l’ILAT ; son calcul et sa dernière valeur sont expliqués dans notre article sur l’ILAT et l’indexation du loyer.

Entreprendre Service Public donne un exemple avec l’ILC : un loyer annuel de 10 000 € fixé en décembre 2015, avec un indice de 108,38, et un indice de 137,71 au moment du renouvellement fin 2024, donne un loyer renouvelé plafonné de 10 000 × 137,71 / 108,38, soit 12 706 €.

Il ne joue pas dans trois cas :

le bail expiré avait été conclu pour plus de 9 ans ;
la prolongation tacite a porté sa durée totale au-delà de 12 ans ;
une modification notable des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité est démontrée.

Le loyer est alors fixé à la valeur locative. Mais en cas de modification notable, ou si une clause sur la durée du bail l’écarte du plafonnement, la hausse annuelle qui en résulte ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente (dernier alinéa de l’article L145-34). En cas de désaccord, les parties peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, ou directement le président du tribunal judiciaire.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Oui, mais en principe en payant une indemnité d’éviction. L’article L145-14 permet au bailleur de refuser le renouvellement, à charge de payer au locataire évincé une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et les frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur.

Le refus passe par un congé délivré par acte de commissaire de justice, au moins 6 mois avant le terme. Ce congé doit être motivé et indiquer, à peine de nullité, que le locataire a 2 ans pour saisir le tribunal s’il conteste ou réclame l’indemnité (article L145-9).

Le bailleur ne doit rien dans quelques cas, détaillés par Entreprendre Service Public : motif grave et légitime à l’encontre du locataire (impayés, cessation sans raison de l’exploitation, sous-location cachée), en principe après une mise en demeure restée sans effet pendant 1 mois ; immeuble à démolir pour insalubrité ou danger ; reconstruction avec offre d’un local de remplacement équivalent.

Tant que l’indemnité n’est pas payée, le locataire peut rester dans les lieux aux conditions du bail expiré, en versant une indemnité d’occupation à la place du loyer. Une fois l’indemnité versée, il a 3 mois pour partir. Le bailleur garde enfin un « droit de repentir » : dans les 15 jours qui suivent la décision fixant l’indemnité, il peut revenir sur son refus et accepter le renouvellement, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et ne se soit pas déjà réinstallé ailleurs.

Bureau équipé avec étagères et bureau en bois chez Paris Bureaux — Le bureau 9 de Paris Bureaux, boulevard de Strasbourg.

Et chez Paris Bureaux ?

Chez Paris Bureaux, il n’y a ni renouvellement à 9 ans ni indemnité d’éviction à négocier : nos bureaux à Paris 10e sont loués par un bail de 3 ans avec clause de résiliation anticipée. Le contrat type en ligne est un bail dérogatoire de 36 mois, une formule de courte durée qui n’ouvre pas de droit au renouvellement, présentée dans notre article sur le bail dérogatoire.

Bureau à temps plein : 525 € HT par mois (630 € TTC), bureau privatif accessible du lundi au samedi de 6 h à 22 h.
Bureau à temps partiel : 125 € HT par mois (150 € TTC), un créneau de 2 heures par semaine, adresse de siège social et boîte aux lettres.

Internet par fibre, électricité, ménage et coin café sont compris. Toutes les formules figurent sur nos offres et sur nos tarifs.

Questions fréquentes

Le bail commercial est-il renouvelé automatiquement ?

Non. Sans congé du bailleur ni demande du locataire, il n’est pas renouvelé mais prolongé tacitement, pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions (article L145-9).

Quand demander le renouvellement d’un bail commercial ?

Dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation tacite, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L145-10).

Quelle est la durée d’un bail commercial renouvelé ?

9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L145-12). Le locataire peut à nouveau donner congé à chaque échéance triennale, sauf clause contraire permise par la loi.

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement ?

S’il ne fait pas connaître son refus par acte de commissaire de justice dans les 3 mois, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le montant du loyer peut encore être discuté.

Combien de temps pour contester un refus de renouvellement ?

2 ans. Le congé ou le refus du bailleur doit le mentionner à peine de nullité (articles L145-9 et L145-10).

Sources

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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