Durée d’un bail commercial : 9 ans, 3 ans et les exceptions

La durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum : l’article L145-4 du code de commerce interdit une durée plus courte, mais autorise une durée plus longue. Pour s’engager moins longtemps, il faut sortir du statut des baux commerciaux : bail dérogatoire de 3 ans au maximum (article L145-5), convention d’occupation précaire, dont la durée dépend de circonstances extérieures (article L145-5-1), ou location saisonnière. Bail commercial durée : voici ce que chaque formule implique.

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?

Un bail commercial dure au moins 9 ans. L’article L145-4 du code de commerce est sans ambiguïté : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Aucune clause ne permet de signer un bail commercial de 5 ou 6 ans tout en restant dans le statut.

Ces 9 ans ne signifient pas 9 ans d’engagement ferme pour le locataire. Le même article lui permet de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, avec 6 mois de préavis : c’est le bail dit 3-6-9. Les conditions de ce congé, sa forme et les sorties anticipées (retraite, invalidité, accord amiable) sont détaillées dans notre article sur la résiliation d’un bail commercial.

Le bailleur, lui, est engagé pour 9 ans. Il ne peut reprendre le local à une échéance triennale que pour des motifs limités, comme construire, reconstruire ou surélever l’immeuble.

Un bail commercial peut-il durer plus de 9 ans ?

Oui. La loi fixe un minimum, pas de maximum : un bail de 10, 12 ou 15 ans est possible. Une durée plus longue a toutefois trois conséquences à connaître avant de signer :

• Sortie triennale : l’article L145-4 autorise une clause qui supprime la faculté de congé tous les 3 ans dans les baux conclus pour plus de 9 ans. Le locataire peut alors être engagé pour toute la durée.
• Loyer de renouvellement : le plafonnement du loyer à la variation de l’ILC ou de l’ILAT ne vaut que pour les baux de 9 ans au plus (article L145-34). Faute d’accord, un bail plus long est renouvelé à la valeur locative, avec une hausse limitée à 10 % par an dans les cas prévus par ce même article.
• Forme : selon Entreprendre Service Public, un bail commercial de plus de 12 ans doit être établi par un notaire.

Un cas particulier : les baux conclus entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme durent au moins 9 ans, « sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale » (article L145-7-1).

Pour un bureau, la loi permet aussi d’écarter la résiliation triennale même dans un bail de 9 ans, au titre des « locaux à usage exclusif de bureaux » (article L145-4). Notre article sur le bail commercial 3-6-9 pour un bureau détaille cette clause.

Que devient la durée à la fin des 9 ans ?

Le bail ne s’arrête pas seul à son terme. Il est soit renouvelé, soit prolongé tacitement :

• le bail renouvelé dure 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L145-12) ;
• sans congé ni demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée (article L145-9). Chacune des parties peut alors y mettre fin avec 6 mois de préavis, pour le dernier jour d’un trimestre civil.

La durée totale compte : si la prolongation tacite fait dépasser 12 ans au bail, le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné (article L145-34). Le détail des délais, de la demande et du refus figure dans notre article sur le renouvellement du bail commercial.

Bail dérogatoire : 3 ans maximum

Le bail dérogatoire, ou bail de courte durée, permet d’écarter le statut des baux commerciaux pour une durée totale de 3 ans au plus. L’article L145-5 l’admet « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Plusieurs baux courts peuvent se suivre dans le même local, avec le même locataire, tant que le total ne dépasse pas 3 ans. Il n’y a pas de durée minimale.

Deux points de vigilance :

• si le locataire reste dans les lieux plus d’1 mois après le terme sans que le bailleur s’y oppose, un nouveau bail soumis au statut naît, donc un bail commercial de 9 ans ;
• le bail dérogatoire est conclu pour une période ferme : sauf clause de résiliation prévue au contrat, le locataire doit les loyers jusqu’au terme.

Entreprendre Service Public appelle aussi ce contrat « bail précaire ». Notre article sur le bail dérogatoire explique ce qui se passe après les 3 ans.

Convention d’occupation précaire : une durée liée à une circonstance

La convention d’occupation précaire n’a pas de durée minimale ni maximale fixée par la loi. L’article L145-5-1 la définit par sa cause : elle se caractérise, « quelle que soit sa durée », par le fait que l’occupation n’est autorisée qu’à raison de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Selon une fiche de Lefebvre Dalloz, le droit de l’occupant est provisoire et fragile : le propriétaire peut généralement y mettre fin à tout moment, et la fragilité de l’occupation compte plus que sa durée effective. À défaut de motif réel de précarité, la convention est requalifiée en bail commercial. Les différences avec le bail dérogatoire sont expliquées dans notre article sur la convention d’occupation précaire.

Location saisonnière : la durée d’une saison

La location saisonnière est consentie pour une saison, par exemple une boutique ouverte l’été dans une station balnéaire. Elle échappe au statut des baux commerciaux, et l’article L145-5 précise que la règle de transformation en bail commercial, quand le locataire se maintient dans les lieux, ne lui est pas applicable. Selon Lefebvre Dalloz, l’exclusion vaut même si la location s’est poursuivie pendant plusieurs saisons. Pour un bureau occupé toute l’année, cette formule ne convient pas.

Durées des baux : le tableau récapitulatif

Et chez Paris Bureaux ?

Chez Paris Bureaux, la durée est de 3 ans, pas de 9 : nos bureaux du 25 boulevard de Strasbourg, à Paris 10e, sont loués par un bail de 3 ans avec clause de résiliation anticipée. Le contrat type en ligne est un bail dérogatoire de 36 mois, au sens de l’article L145-5.

• Bureau à temps plein : 525 € HT par mois (630 € TTC), bureau privatif accessible du lundi au samedi de 6 h à 22 h.
• Bureau à temps partiel : 125 € HT par mois (150 € TTC), un créneau de 2 heures par semaine, adresse de siège social et boîte aux lettres.

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Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : article L145-4 du code de commerce
• Légifrance : article L145-5 du code de commerce
• Légifrance : article L145-5-1 du code de commerce
• Légifrance : article L145-7-1 du code de commerce
• Légifrance : article L145-12 du code de commerce
• Légifrance : article L145-34 du code de commerce
• Entreprendre Service Public : Contrat de bail commercial
• Entreprendre Service Public : Bail dérogatoire (vérifié le 9 juin 2026)
• Lefebvre Dalloz : Savoir distinguer le bail commercial des autres conventions (26 février 2025)

Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.

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